第一，移動互聯網時代快速到來，金融服務業務快速普及。

移動互聯網時代的到來，使得移動終端成為所有企業爭奪話語權的地方，微信是目前移動互聯網上最成功的工具，人們在微信上交流、購物、支付，新溝通工具的應用正在改變人們的消費習慣。微信會成為新商業的銷售渠道和用戶管理工具。房地產具有天然的位置屬性，同時在交易過程中需要大量的溝通。因此無論對于購房者、經紀人還是銷售代表，房地產移動互聯網應用會非常有效，針對性很強。我們已經看到房地產移動互聯網在未來發力的可能性。

第二，人口紅利進入減弱期，城市化增速放緩，低附加值行業面臨巨大壓力。

過去的低附加值同時意味著高周轉，2013年之前的十年為了規模化，為了成交量，講究高周轉，講究一塊錢轉幾次，一年實現多少資金回報。那么下一個十年是不是還要高周轉呢？我們要考慮一下，國家推動產業化，人工成本逐年上升，拿地成本越來越高，融資成本越來越高，機會越來越少，傳統的高周轉模式能否持續，得打個問號。所以，未來十年必定會產生商業模式的更新，要往高附加值上走，也必須往高附加值上走，因為往低附加值上走必定會走入死胡同。

第三，資產的周期性變動、價格波動，導致對資金的收益、變現、管理、服務的專業化要求越來越高。

未來將進入大資管時代，對資產管理水平要求很高。舉個最簡單的例子，比如你在北京買一套豪宅，你要出租，要保證資產的收益相當難。你沒法保證，你不能天天飛過去，要有人幫你打點。現在住宅大家不愿意投資，就因為太麻煩了。所以，以后會很重視對資產的管理，包括收益、保值這方面的專業能力，不再是簡單做銷售。

第四，開發商資產從單邊溢價變為收益、變現和管理。

現在很清楚，綜合體開發越來越多，純住宅越來越少，這個肯定是趨勢。原來我們說買套房，過兩年就能漲多少錢，后面這十年不可能了。有資產和土地的單邊溢價，你才能走高周轉，沒有你就不可能走高周轉。因此這個時代，資產單邊溢價削弱了，轉為了資產的管理、變現，這個會變成一種能力。比如說現在上海很多樓搞大宗交易，你要能交易出去，不是說街上拉兩個背包的就能夠成交了，這就要求資產的變現、收益及經營管理能力。

第五，中國房地產從一元轉變為二元市場，一二線和三四線市場分化明顯。

中國房地產市場原來是一元市場，比如說1993年到2003年，這十年是北上廣深，一線城市。2003年到2013年是二線城市。現在大家突然發現三四線城市不太好，不敢進了，都集中在一二線城市，大家都搶地，土地價格就漲起來了。為什么三四線城市不敢去了呢？因為房地產的問題你解決不了了，比如說那需要你整合產業的能力，需要你商業經營的能力，你發現你全不具備，能力有缺陷，你只會做住宅開發，這時候你就不敢去三四線城市。因此我們認為中國變成了二元市場，一個是一二線城市以資產占核心的市場，第二個就是三四線城市。所以未來對開發的挑戰會越來越大，反而一些復合地產商借機起來了，因為他有復合能力，他敢進三四線城市，比如說他能解決地級市的產業問題，招商問題，他能解決商業利潤問題，消費品牌問題，他就敢進。因為到三四線城市拿純住宅用地的機會越來越少，這相比前十年也是一個轉變。

第六，開發商集中度提高，中小開發商競爭壓力大。

2006年開發商里銷售額做到百億的只有三四家，現在動輒就40多家過百億，快速集中化，特別是未來這兩年進程還會加快，強者會更強，中間行業也一樣，有些可能就喪失機會，徹底退出。

第七，房地產資產證券化需求迫切，房地產金融市場加速形成和完善。

未來十年，兩個能力很重要，一是經營，二是金融。比如，我們那么多旅游地產，為什么就沒做出國外那種模式，實際上就是一個經營問題。再比如，大家都說養老地產，講來講去都在講開發問題，事實上，最關鍵的是你怎么解決金融問題。所以為什么說到了下半場呢？核心不是開發問題，而是經營問題和金融問題。