熱點城市年中開閘放地 高門檻出讓將提升行業集中度

年中開閘，土地市場迎來一大波供應。記者梳理發現，最近半月，北京、上海、廣州一線城市紛紛推出大量經營性用地，其中不乏難得一見的優質宅地；南京、福州、重慶等二線城市也不甘落后，開始密集推地。

　　密集推地的同時，這些熱點城市為了平抑地價，設置了限地價、限房價、競自持等多種條件，這將對開發商資金實力和綜合能力提出更高要求，在此政策調控下，中國房地產行業集中度將繼續提高。

　　熱點城市開閘放地

　　6月30日，北京國土資源局網站再掛6宗地塊，總建設用地面積37萬平方米，總起拍價182.4億元，其中最貴地塊起拍價高達48.4億元。加上6月27日掛牌的5宗經營性用地，短短四天內，北京共推出11幅經營性用地，總起拍價高達263.2億元。

　　上半年鮮有供地的上海也進入開閘模式。進入7月后，連續三天（7月4日、7月5日、7月6日）掛牌10宗地塊，總起拍價高達90.36億元。其中住宅地4宗，建筑面積31萬平方米，占今年上半年成交宅地建筑面積的26.4%。

　　廣州也在6月底集中推出共計10宗商住地塊，土地總面積達47.63萬平方米，起始價為137.71億元。其中最受關注的地塊位于市中心的海珠區橡膠新村東部地塊，這幅命運多舛的地塊在過去10年間第三次掛牌出讓。

　　二線熱點城市也有不少開始密集推地。

　　7月5日福州集中掛牌11宗地塊，出讓面積共972.27畝，其中包括住宅用地共有8宗。

　　7月11日，重慶再掛牌8宗商住地塊，體量約97.7萬平方米，加上7月8日推出的5宗地塊，重慶7月已推出13宗共210萬平方米經營性用地，總起拍價約64億元。

　　剛剛上演了8天賣出30幅地的南京，又趁熱推出江北、江寧兩宗地塊，其中江北浦口商住地塊出讓起始價高達90億元。7月11日，杭州市也掛牌了3宗商住地塊。

　　據中房指數研究院統計，今年7月，該機構監測的北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、武漢、重慶、成都、深圳、重慶這10個熱點城市預計共有110宗經營性用地即將出讓。其中住宅用地68宗，商住用地42宗，總用地面積506萬平方米，起始價共計1202億元。

　　拿地要求越來越高

　　時值年中，土地市場供應端增量明顯，一大波土地盛宴席卷而來。但門檻卻也今非昔比。

　　“年中各地土地集中供應，一是在全年供地計劃的要求下，相關部門有集中完成供地指標的需求；另一方面，部分一二線城市在供給端做加法，也是為了平衡供需,起到穩房價的作用。”中指研究院分析師表示，比如一線城市中的北京，今年以來土地供應明顯增加，上半年土地市場收入1006.2億元，已超過去年全年。

　　在出讓方式上，這些熱點城市為了平抑地價，擬出讓地塊均制定了嚴格受讓要求，包括限定商品住房銷售價格、限定土地合理上限價格，以及競報自持商品房面積比例等多種方式。

　　例如北京新掛牌的東城區永外大街地塊，就要求未來商品住房銷售均價不超8.91萬元/平方米，最高單價不超過9.35萬元/平方米；北京大興區黃村鎮地塊也要求未來商品住房銷售均價不超5.50萬元/平方米，最高不超5.78萬元/平方米；廣州南沙、增城出讓的9宗地塊中，有7宗采用“競價+競配建+競自持+搖號”方式；廣州市區橡膠新村地塊由于其稀缺性，預計將引來大量開發商圍剿，因此出讓要求尤為苛刻，將采用“最高限制地價+競配建+競自持+搖號”出讓模式。

　　行業集中度將提高

　　據記者了解，目前包括深圳、杭州、天津、濟南、佛山等重點二線城市及周邊城市出讓的宅地，也相繼設定最高限價及競報自持面積，這樣嚴苛的出讓條件將考驗開發商的智慧。一方面，自持商品住房面積對開發商的資金實力提出更高要求；另一方面，自持地塊的后續經營更考驗開發商的綜合能力和靈活性。有業內人士感嘆，如今的房地產行業從土地端就已經把中小開發商趕出市場，不論是資金還是能力，只有大型上市房企才有機會在樓市下半場“玩”下去。照此發展下去，房地產行業的集中度將繼續提升。

　　記者統計發現，最近兩年來，房地產行業已經出現了集中度迅速提高的趨勢。上半年，已有34家房企拿地金額超過百億元，其中排名靠前的30家房企拿地總金額達8726.2億元，較2016年同期的可比數據增長66.4%。總體來看，上半年的拿地榜單前十名在拿地數量、拿地總金額等方面，“門檻”都有顯著提高。這從側面表明，土地資源有向大型房企進一步集中的趨勢。

　　克而瑞房地產研究中心預計，在供應大增的情況下，三季度土地市場成交規模仍然有望維持高位。一二線熱點城市土地依然受開發商熱捧，但成交價格在政策抑制下，有望進一步回歸理性；三四線城市仍有局部升溫的可能。（轉自網絡）