傳言日久的房地產行業營業稅改增值稅即將變成現實。操作的好，房企稅率會下降，操作不好，稅率則可能上升5% 乃至更多。一升一降，市場洗牌，“營改增”或將成為一些房企衰敗的開始。誰能勝出？如何勝出？請看下文。

    隨著2014年年底的臨近，傳言日久的房地產行業營業稅改增值稅正逐漸變成現實。

    日前，北京營改增小組成員、GTS(高頓稅務峰會)稅務專家陳志堅接受《第一財經日報》采訪時說：建筑業和房地產業“營改增”實施時間最早是2015年1月1日。此外還有2015年3月底或2015年年底為最后期限的說法。

    不管哪個說法為真，地產企業從現在起不專門為“營改增”做些大的調整，就真的來不及了。在房地產進入白銀時代，利潤日漸微薄的今天，一旦操作不好，“營改增”可能導致某些企業的稅負增加5%乃至更高，某些企業可能將死于這5% 。而如果操作得好，稅負還有可能下降。

一升一降，原有的競爭局面就被打破，“營改增”成為企業命運的分水嶺乃至生死線。這次比拼的，是企業的管理水平、控制能力以及合作伙伴的規模和素質……

一、“營改增”是減稅？看上去很美！

    要搞清楚“營改增”可能帶來的影響，有必要討論下增值稅和營業稅的本質。

    增值稅是對銷售或者進口貨物、提供加工、修理修配勞務貨物以及提供應稅服務的單位和個人就其實現的增值額征收的一個稅種。

    也就是說增值稅只對各個流通環節中新增的價值征收。

    在具體操作中，在本環節征收時，允許“扣除”上一環節的已征稅款。從本意上說，這可以解決重復征稅的問題。在實際操作中，這種“扣除”是通過專用發票抵扣的形式來實現的，憑從賣家取得的代表上一環節征稅額的增值稅專用發票，抵扣本單位應繳納的增值稅款。

    而營業稅的繳納則是“納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=營業額×稅率……納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。”

    也就是說，營業稅是以全部營業額為征收基數的，不存在“扣除”上一環節費用的問題。

“營改增”后，到底會對房地產企業有什么影響？

    之前房地產業營業稅是5%、建筑業營業稅是3%。營改增之后，這兩個行業的增值稅可能均為11%。

    從絕對數字來看，稅率上升了，但專家并不認為征稅額一定會增加。財政部財科所副所長劉尚希在接受《經濟參考報》采訪時曾說“11%的增值稅稅率表面看比較高，但這是可以抵扣進項稅的，而5%的營業稅則是對全值繳稅。在不清楚具體的抵扣范圍之前，沒辦法判斷稅負上升還是下降。”

    來自《中國稅務報》，作者為張璇的文章這樣計算：以房價為100萬元、物料成本40萬元來算，原先按5%繳納營業稅5萬元，增值稅40/（1+17%）*17%=5.81（萬元），合計約10.81萬元；“營改增”后，如果房地產業的增值稅稅率定為11%，則銷項稅額為100/（1+11%）*11%=9.9（萬元），進項稅額為40/（1+17%）*17%=5.81（萬元），相抵后交稅4.09萬元。“很明顯是有了較大的降稅比例”。

    但是現實中，許多房地產企業卻認定自己的稅負會增加。上述來自《中國稅務報》的文章也指出“物料成本越低，或拿不到增稅發票，那稅負率就會大為上升，以物料成本占總成本10%為例，增值稅的稅負率可達到8.9%，遠超過原先只有6.5%兩稅合計的稅負比例。”

    理論和現實之間為什么會有如此巨大的差距？房企在這次巨變中面對著怎樣的挑戰呢？

二、房地產企業所面臨的5大挑戰

    第一大挑戰：政策過渡階段可能遭遇重大損失

    安永稅務部合伙人李雁在接受《第一財經日報》采訪時稱：“比如，一個房地產項目完工了，但銷售還沒結束，若突然實行‘營改增’，稅率從5%增加到11%。企業基本完工了，基本上也沒有進項稅抵扣了，而且它的銷售合同都出來了，價格也不能改，那這對企業影響大了。”

    安永會計師事務所間接稅合伙人梁因樂接受《經濟參考報》采訪時稱：“一些企業在營改增之前購進房地產、營改增之后賣出，如果沒有特別的過渡政策……對企業的影響會很大。”

    有專家在媒體上表示，為了解決這些問題，可能需要出臺過渡政策。

    第二大挑戰：建筑企業實際稅負增加，并最終轉移給開發商

    武漢建筑業協會副會長李士俊接受《財經國家周刊》采訪時說：“如果實行11%的增值稅稅率，沒有一家（建筑）企業可以減負，所有的企業都將大幅增加稅負。” “建筑企業實行營改增千難萬難，最難辦的是無法獲取增值稅專用發票”。以湖北省一家特級建筑總承包企業為例，其2012年已繳營業稅約為4億元。營改增后，理論上可以減稅近1.7億元，但由于不少支出無法實行進項稅扣除，如水泥、石沙等原料難以取得增值稅發票，也就沒法計入進項抵扣。算下來，這家企業實際上繳納的增值稅將達到7.6億元，幾近翻倍。

    業內人士認為，建筑企業稅負增加后，只能將其轉移給開發商。而對于自己有建筑部門或下屬建筑企業的房企來說，更是直接受損。

    第三大挑戰：材料、勞務費等無法獲得增值稅發票或發票抵扣有限，增加稅負

    增值稅的核心是要拿到“上家”的發票進行抵扣，但現實操作中許多問題根本無法處理。

    《中國稅務報》曾經對建筑企業可能遇到的問題做過總結，而相關問題對于房企或建筑企業而言普遍存在：

    1、材料供應商及材料種類“散、雜、小”，如磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由個體戶、雜貨店、小規模納稅人供應，沒有發票或者取得的發票不是增值稅專用發票。

    2、《財政部、國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅〔2009〕9號）規定，一般納稅人銷售自產的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅：①建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰（不含黏土實心磚、瓦）；③自來水；④商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產的水泥混凝土）。以上所列貨物都是工程項目的主要材料，在工程造價中所占比重較大。假設企業購入以上材料都能取得正規增值稅發票，可抵扣的進項稅率為6%，而建筑業增值稅銷項稅率為11%，企業購入的以上材料必將增加5%的納稅成本，從而加大企業實際稅負，擠占利潤空間。

    3、建筑勞務費增加稅負。建筑工程人工費占工程總造價的20%～30%，而勞務用工主要來源于建筑勞務公司及零散的農民工。建筑勞務公司為企業提供專業的建筑勞務，取得勞務收入按11%計征增值稅銷項稅，卻沒有進項稅額可抵扣，與原3%營業稅率相比，增加了8%的稅負。勞務公司作為微利企業，承受不了這么重的稅負，勞務企業很可能將增加的稅負成本都轉嫁給總承包企業，人工費將會進一步提升。另外，農民工提供零星勞務產生的人工費，也沒有增值稅發票，勢必加大企業人工費的稅負。

    第四大挑戰：聯營合作項目風險加大

    《中國稅務報》報道認為：目前，聯營合作項目普遍存在，聯營合作方大部分不是合法的正規企業，且部分合作方是自然人，沒有健全的會計核算體系，工程成本核算形同虛設，采購的材料、分包工程、租賃的機械設備和設施料基本沒有正式的稅務發票，也沒有索取發票的意識。在營業稅下，以工程總造價為計稅依據計征營業稅，與成本費用關系不大。但在增值稅下，銷項稅額是不含稅工程造價乘以增值稅率計算，進項稅額是材料采購、設備租賃、工程分包等環節取得的增值稅專用發票上注明的增值稅額，進項稅額產生于成本費用支出環節，增值稅與工程造價、成本費用密不可分。如果聯營合作項目在采購、租賃、分包等環節不能取得足夠的增值稅專用發票，那么增值稅進項稅額就很小，可抵扣的稅款較少，繳納的稅款較多，工程實際稅負有可能達到6%～11%，超過總包方的管理費率，甚至超過項目的利潤率。

    第五大挑戰：即使有發票，在規定時間內收集齊全難度也很大

    許多企業的項目遍布全國，材料管理部門也不止一個，每一筆采購業務都必須獲得增值稅發票，對于之前沒有相關制度和工作經驗的財務人員來說，做好并不容易。并且按現行制度規定，進項稅額要在180天內認證完畢。這個時間限制也是一種巨大的挑戰。

三、9大絕招拯救地產企業

    當然，“營改增”也是有利好的，中房信分析師薛建雄接受《證券日報》采訪時曾表示，“營改增”后，利潤高的房企就會多交稅，而利潤低的中小型房企可以少交稅。對于以中低利潤率項目為主的房企，其實是利好。而一般房地產項目來自于工程建設、購入材料等的進項稅額多，而銷項稅額在開發早期很少，也就是說，地產項目在未大規模銷售之前幾乎是“不繳稅”，稅收對企業流動資金的占用自然就會比原來少。

    只是問題在于，利潤低的中小型房企往往管理也并不規范，合作伙伴規模也小，在取得增值稅發票方面困難重重。

    實行“營改增”，對建筑企業來說，既是挑戰也是機遇，能否取得合法、足額的進項稅抵扣發票是實現企業節稅目的關鍵，綜合研究者關于北新路橋公司的報告、以及《中國稅務報》的相關建議，房企面對“營改增”的求生絕招有以下9式：

    1、和具備正規資質的企業合作。

    要盡可能取得可抵扣的增票，這就要求房企和正規的供應商和建筑企業合作。未來合作商是否具有增值稅納稅人資格，其相應的扣減稅率是多少，將成為合作前考察的重點。

    2、增加面對企業客戶的銷售，增加商業地方投資。

    因為下游企業在購房后也獲得了可抵扣的增值稅發票，所以營改增可能更有利于商業地產的開發。

    3、提高精裝修房銷售比例。

    增加對精裝修房的銷售有利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票予以抵扣，就比例而言降低了企業稅負，增加盈利空間。

    4、提升企業內控水平。

    杜絕在原材料采購環節和接受勞務過程中不要發票的現象；加強工程決算的管理，及時與施工企業進行工程決算，及時取得發票，不應拖延；提高會計核算質量，做到筆筆賬目有合法的原始依據，堅決做到沒有發票不得抵扣，提高會計核算的及時性，達到項目竣工驗收,會計核算結束。

    5、做好增值稅發票的收集和申報工作的時間控制

    增值稅的納稅期限規定為1日、3日、5日、10日、15日、1個月或1個季度（小規模納稅人），企業要在稅務機關規定的納稅申報期限內，做好進項稅和銷項稅的會計核算和抵扣工作。企業機構所在地要及時將所有在異地項目當期發生的增值稅稅票的原件收集齊全，在申報當期增值稅時一并提交稅務機關申請抵扣。

    6、項目對外經營做好核算

    對于項目在自用同時兼營對外加工、修理修配及梁場、板場、攪拌站銷售的，應做好增值稅的銷項稅和進項稅的核算工作。

    7、合同要對增值稅發票有專門約定

    營改增后，企業在分包合同、材料采購合同等合同中應明確約定由對方承擔等額、合法、有效的增值稅發票。同時還要約定在對方提供相應的請款申請、購銷憑證、增值稅發票后再行付款。

    8、所有對外交易合同要全部以企業名稱對外簽訂

    現在許多項目自行采購部分物資和小型設備并自行租賃機械等，基本上都是以企業設立的項目部或指揮部名義與供貨方或租賃方簽訂的合同，企業應當規范相關合同，所有對外交易合同要全部以企業名稱對外進行簽訂，取得的增值稅發票名稱必須與企業全稱一致。

    9、加強對承包人和分公司的管理

    內部承包和分公司經營有利于企業業務拓展，但是也給企業帶來了諸多管理問題。營改增后，很多承包人和分公司尚不清楚，還一味地以為只要能夠提供相應的工程款發票便可，這勢必會導致最終結算時發生糾紛。施工企業應當對承包人和分公司進行培訓，要求其注意收取并保存相應的增值稅專用發票。 

    增值稅最終的承擔者，按照設立初衷，是“附加在價格以外自動向消費環節轉嫁，最終由消費者承擔”。但在房價高企，消費者對價格極度敏感的今天，一味轉嫁可能不是出路，加強企業內部控制，提高性價比才是出路。

    操作特別規范、管控能力特別強、合作伙伴有規模有資質的企業將能在這個過程中降低稅率從而降低成本，脫穎而出。不具備相關條件的企業稅負則可能增加。“營改增”或許將成為房企的一道分水嶺乃至生死線。

    作者：王恒嘉       來源：明源地產研究院。