房屋土地使用權到期后怎么辦？

  回顧4月份民生新聞，其中最令人印象深刻，也飽受議論的，莫過于發生在溫州，關于部分市民因土地使用年限到期或即將到期，必須繳納占房價總額約三分之一土地出讓金的新聞，于是關于土地使用權到期的消息迅速擴散開來，引發了公眾的普遍關注。本文就對于房屋土地使用權期限問題，進行全面的解讀。
    溫州當初的務實造成了今天的尷尬
    1990年，國務院針對當時突出的城鎮國有土地使用權出讓問題出臺了《條例》，核心內容是國家作為土地所有者，可以向土地使用者出讓土地使用權，其中居住用地出讓最高年限為70年，這也是70年產權的最早由來。
在《條例》頒布后，溫州如同其他城市一樣開始實施國有土地使用權出讓工作。但溫州市政府很謹慎也很務實：把最高70年年限調整為20年到70年，土地出讓金根據年限分類繳納。
    當時的務實造就了今天的尷尬：溫州比其他城市都更早的迎來了土地年限到期的問題。本來并不尷尬，但中央不給明示，法律沒有依據，到期的土地該怎么處理呢？
    事實上，早在很多年前，關于土地使用年限到期的問題就擺在了中央最高層的面前。不過，誰都不愿意觸動這個極為敏感的議題，于是就這么懸而未決了許多年。
    期間，中央曾出臺過《物權法》，然而在修訂法律時，也是刻意回避了土地到期的難題，只是非常模糊的規定：住宅建設用地使用權屆滿的，自動續期。而關于土地權續期是有償還是無償？可以續期多久？戶主依據什么標準繳費？所有的疑難都沒有在《物權法》里明確規定。
    效仿香港，深圳已有到期先例
    世界上的絕大多數國家，尤其是西方國家，土地都屬于私有產權，而非國有和集體產權，之所以有土地出讓年限之說，還要從一個故事開始講起。
    早在溫州之前，土地使用年限即起源于深圳，而深圳又效仿香港，而香港之所以創造了土地使用年限是因為彼時的香港面臨著政治歸屬的議題。
    香港回歸，本質上來講就是個土地出讓年限到期的問題。香港的回歸表明，英國購買香港的土地使用權到期后，中國進行了無償的收回。而深圳也很聰明的領會了這一點：2011年，深圳南山區金桃園大廈一期業主被政府告知，大廈土地出讓年限期滿后政府將無償收回金桃園大廈地塊使用權，地塊上的建筑及其他附著物也由政府無償取得，而這件事也被看作是商品房到期被收回的首個案例。
    而在實際執行過程中，深圳市政府又采用了柔性的處置方式：到期的物業自動續期，補交地價即可延長土地使用年限。事實上，深圳已經面臨了大量物業到達年限或即將到達年限的問題，對于這些問題，均是采用補交地價延長土地使用年限的方式進行的。
    深圳模式，或引發大量的土地后遺癥
    深圳市政府的嘗試為中央提供了一個土地使用權到期的解決思路，但這個思路卻會導致一系列嚴重的問題：
    住宅用地和商辦用地等本來有著不同的土地出讓年限，但現在意義不大了，就連所謂的70年產權意義也不大。住宅用地開發的住宅和商辦用地開發的公寓之間，如何厘定界限也成了問題。
    當土地出讓年限自動續期時，土地使用權和土地所有權的事實差距已經不大。
    不同產品類型的土地使用權大小不一，別墅和高層之間對土地的占用也有著天壤之別，厘定之間的差異又是個問題。
    當然，問題還遠不止這些。我們從香港學來土地出讓年限，或許我們也應該學的更徹底些：香港規定土地使用權到期后，沒有續期權利的土地，統一可再續期50年，且無須繳納一次性地價，每年只需繳納應租值3%的年租金。
    但顯然地方政府并不愿意這樣做，也不敢這么做。因為這樣不僅會觸及到地方政府的稅收問題，也牽扯到土地姓私還是姓社的敏感話題。
    據說早在《物權法》制定之時，就有專家提出這樣的方案，但引發很大爭議，最終的結果就是擱置爭議，等待后人來解決。
    現在問題來了，后人真能解決么？這不禁讓人想起了有關小產權房的話題，后人復后人，后人待何時？難題留后人，房事必蹉跎。