巨無霸房企“國家隊”要來了，房價會漲嗎？

   如果說2015年高調(diào)搶險A股的資本“國家隊”掀起過“滔天巨浪”，那么2016年蟄伏于各地樓市的房企“國家隊”更像是洶涌的暗潮。

　　但凡現(xiàn)身過2016年土拍現(xiàn)場的地產(chǎn)人，無一不對央企、國企頻頻“收割”地王的凌厲手段心有余悸，“多貴都敢拿”的狠辣做派讓民資一再淪為陪襯。在以2015年業(yè)績排座次的房地產(chǎn)百強企業(yè)榜單中，央企僅占7席，隨著2016年將全國多處地王收入囊中，在中國指數(shù)研究院統(tǒng)計的2016年131家銷售額達(dá)百億的房企名單中，央企占據(jù)19席。

　　房企“國家隊”在土地市場上的表現(xiàn)難免招致非議，2016年下半年，地價果然成為房價暴漲的重要動能，有媒體報道稱，國資監(jiān)管部門在2016年6月“約談”了相關(guān)央企國企。

　　除去在土地市場上引人注目的表現(xiàn)，2016年，21家被國務(wù)院國資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企中，至少有10家已經(jīng)啟動內(nèi)外部重組和并購計劃，其中，中航工業(yè)、中國交建、中糧集團等“中字頭”大象起舞開唱主角，保利地產(chǎn)、山東魯能也紛紛隨和。另外，A股136家上市房企中，有近30家發(fā)起重大重組，其中不乏央企的身影。

　　耐人尋味的是，這并不只是房企“國家隊”自身的一次洗牌，伴隨央企“做大做強”的決策要求，可以想象不久的將來，無論通過內(nèi)部資源重組，或是收購，都將催生一批巨無霸房企。

　　在當(dāng)下重啟房地產(chǎn)調(diào)控的敏感時點，2016年一個個“合縱連橫”的案例又預(yù)示著房企“國家隊”怎樣的未來？

　　透析房企“國家隊”重組“縱橫術(shù)”

　　“縱向”收購現(xiàn)閃電速度

　　回顧近兩年，房企“國家隊”在股權(quán)層面的動作進入了“預(yù)產(chǎn)期”。記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前中建股份將地產(chǎn)資產(chǎn)注入中海地產(chǎn)、招商系重組都已經(jīng)順利“分娩”，中交系、中糧系等地產(chǎn)重組話題也“胎動”不止，到了2016年，地產(chǎn)重組項目“臨盆”的消息更是不斷。

　　“房企‘國家隊’的重組常見兩種形式，一是‘縱向’并購，大企業(yè)為了追求規(guī)模效應(yīng)，尋求優(yōu)質(zhì)資源進行收購兼并；二是房企內(nèi)部資源的‘橫向’整合，比如一個集團旗下有兩塊地產(chǎn)業(yè)務(wù)，通過架構(gòu)上的整合來降低內(nèi)耗，提高經(jīng)營效率。”上海善法律師事務(wù)所主攻房地產(chǎn)事務(wù)的律師秦裕斌分析說。

　　身處“第一梯隊”的保利地產(chǎn)按“成熟一批交易一批”的原則收購中航地產(chǎn)就是2016年縱向并購中的典型案例。2016年12月央企房企中的佼佼者保利地產(chǎn)順利接手了中航地產(chǎn)的9個資產(chǎn)包。

　　在“縱向”的并購熱潮中，2016年房地產(chǎn)業(yè)最大一起央企整合案也體現(xiàn)出果斷的執(zhí)行力。這場對價高達(dá)310億元、涉及總資產(chǎn)超過千億的整合，主角是中海地產(chǎn)和中信地產(chǎn)，2016年3月中海地產(chǎn)宣布將以發(fā)行新股及轉(zhuǎn)讓物業(yè)資產(chǎn)的組合形式收購中信股份重組后通過中信房地產(chǎn)及中信泰富擁有的國內(nèi)住宅地產(chǎn)項目資產(chǎn)，整個資產(chǎn)交割過程雷厲風(fēng)行，僅僅用了半年便圓滿告終。

　　作為2016年另一樁央企重組的“超級大案”，五礦集團與中冶集團的“大婚典禮”同樣賺足眼球，盡管兩家企業(yè)都是位列世界500強的礦業(yè)大亨，但同時都對房地產(chǎn)開發(fā)板塊有所涉獵。就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)而言，主要承接政府保障房、安居房的中冶與專注于高端商品房開發(fā)的五礦此番合并，產(chǎn)生了名副其實的互補效應(yīng)。

　　　“橫向”整合利益更復(fù)雜

　　從2016年的重組案例看，相比“大魚吃小魚”的“縱向”并購，一家央企內(nèi)部的地產(chǎn)資源優(yōu)化整合過程往往更加艱難。就在一口氣拿下中航工業(yè)多個資產(chǎn)包的前一周，保利地產(chǎn)偏偏在面對和保利置業(yè)這位系出同門的“孿生兄弟”整合時，遭遇了短短8小時的夭折驚魂記。

　　2016年11月29日午間，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)公告稱，因有重大事項或內(nèi)幕消息而停牌，但投資者甚至來不及暢想，當(dāng)天晚上，兩家公司就再次公告稱重組時機尚不成熟，保利地產(chǎn)終止了收購行為。

　　在外界眼中，這次歷時頗短的重組努力因為涉及保利集團內(nèi)兩個獨立平臺企業(yè)間的整合，在具體交易方式、評估對價，還有復(fù)雜的人事調(diào)整方面，反而有著更多微妙、不可預(yù)料的難度。

　　另一個折射出“橫向”整合不易的例子是關(guān)聯(lián)公司中房地產(chǎn)和中交地產(chǎn)，同屬央企中交集團，兩家地產(chǎn)公司同樣經(jīng)歷著一波三折的重組煩惱。2016年6月，因為尚未與重組標(biāo)的企業(yè)中交地產(chǎn)債券持有人達(dá)成一致，中房地產(chǎn)無奈為這樁歷時不足4個月的重組案暫時畫下了“休止符”。

　　但這并不意味著中交系地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組的徹底失敗。有分析認(rèn)為，此次重組一方面客觀上影響公司能否躋身房企的千億俱樂部，另一方面也涉及能否利用A股上市平臺操盤整個地產(chǎn)板塊的戰(zhàn)略大局，因此，該重組應(yīng)該不會終止。事實上，兩者的融合確實在悄然推進。2016年11月初，中房地產(chǎn)發(fā)公告稱，中交房地產(chǎn)集團擬委托其對中交地產(chǎn)進行經(jīng)營管理。這被理解為是在為未來發(fā)起整合再次鋪平道路。

　　“納入同一上市公司，原則上整合的難度不是太大，但央企的資產(chǎn)整合難度往往并不因價格或股權(quán)架構(gòu)，集團內(nèi)部不同的管理人和利益主體紛爭，或許才是難題所在。”中國房地產(chǎn)商會理事李驍分析稱。

　　同一框架內(nèi)的兩家公司想要順利整合考驗重重，而控股股東自上而下想要借殼旗下上市資產(chǎn)的愿景也并不是那么容易實現(xiàn)。為了把廣宇發(fā)展打造成自己地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市平臺，魯能集團不惜撤換其1/3高管，可惜5年兩次注資失敗，這項幾近擱淺的地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組2016年第三度闖關(guān)，方案獲得了國資委的原則批準(zhǔn)通過，但證監(jiān)會最后會不會放行仍是未知數(shù)。

　　房企“國家隊”緣何重組成風(fēng)

　　政策導(dǎo)向：央企整合做大做強

　　無論是“合縱”還是“連橫”，為什么2016年房企“國家隊”的重組動作頻頻？這與來自決策層的政策導(dǎo)向顯然密不可分。在地產(chǎn)央企發(fā)展的過程中，有三個圈內(nèi)公認(rèn)的歷史性節(jié)點：一是1998年的房地產(chǎn)市場化改革，當(dāng)時可謂央企與地產(chǎn)的“蜜月期”，保利、遠(yuǎn)洋、華潤等部分央企已經(jīng)承擔(dān)了房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)職責(zé)，某種程度上可以說正因享受了最初的政策優(yōu)惠和市場紅利而迅速做大。  二是2010年3月的“冰河期”，時值中央對樓市過熱施以重拳調(diào)控，國務(wù)院國資委發(fā)文要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以此為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)，次年雖然又批準(zhǔn)了5家央企“房地產(chǎn)牌照”，但“退房令”在當(dāng)時的調(diào)控大背景下反映出監(jiān)管層空前審慎的姿態(tài)導(dǎo)向。（轉(zhuǎn)自網(wǎng)絡(luò)）